Possibilidade de entrada na unidade fechada e desocupada

Possibilidade de entrada na unidade fechada e desocupada para solucionar vazamento de ramal interno de água (encanamento), que está de forma grave afetando a unidade, logo abaixo.

Diz o artigo 1.227 do Código Civil:

“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Como se vê o morador do apartamento de baixo, tem o direito de fazer cessar as interferências em sua propriedade que lhe sejam prejudiciais, oriundas da unidade vizinha.

Já o artigo 1.341 do mesmo diploma legal preleciona:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – omissis;
II – omissis.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o omissis.
§ 3o omissis.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”.

Da leitura da norma conclui-se que sendo necessária a obra a ser realizada e, obra aqui está em sentido “lato” do termo, pode ser realizada independentemente de autorização do Síndico, que, veja-se é o representante máximo do Condomínio, tamanha a importância que o legislador quis dar ao direito de fazer cessar o dano causado, relacionado ao direito de propriedade e vizinhança. Assim, havendo dano, pode qualquer morador executar a obra necessária para fazê-lo cessar e com a dicção do parágrafo quarto do mesmo artigo vê-se que o condômino ainda tem direito a ser ressarcido da despesa que teve.

O Código Civil ainda prevê que aquele que causa danos a alguém tem o dever de reparar, vide o “caput” do artigo 927:

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Mais adiante o artigo 937 atribui a responsabilidade objetiva (ou seja, aquela que independe de culpa) ao proprietário de imóvel que dele provenha dano a terceiros:

“Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”.

Logo, adentrar a unidade para fazer cessar o ato mencionado encontra previsão legal na tutela estatal de preservação do patrimônio do prejudicado ou de terceiros.

Constatado o direito do Condômino e do Condomínio de ver-se preservado seu direito de propriedade quanto a um vazamento que vem prejudicando o proprietário da unidade abaixo, resta considerar da legitimidade do Síndico em fazê-lo, como dirigente máxime da comunidade condominial:

Diz o artigo 1.348 do Código Civil:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – omissis;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – omissis;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – omissis;
VII omissis;
VIII – omissis;
IX – omissis; “

O Síndico tem a responsabilidade objetiva (ou seja, independentemente de ele querer praticar os atos ou não), de praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns do Condomínio, isso implica, em casos como esses de tomar as decisões necessárias e, responder legalmente por elas.

Cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno e a Convenção, ambos os diplomas atos-norma da vida condominial prevêem a responsabilidade do Síndico nesse sentido.

Por fim, diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e a prestação de serviços que interessem aos possuidores, traduzindo-se isso, na obrigação de agir diligentemente na defesa dos interesses da massa condominial.

Logo, como se pode concluir, ao Síndico compete a obrigação de agir em favor dos condôminos quando a situação assim o exigir, respondendo legalmente em caso de omissão, pelos prejuízos de seu ato.

Sugerimos que o Síndico acione um encanador que possua firma formalmente aberta com nota fiscal, endereço fixo, etc., que o profissional abra a porta da unidade e que o representante do Condomínio na companhia do morador da unidade abaixo, bem como de um conselheiro e funcionário do prédio, adentrem a unidade, fotografando o vazamento constatado antes de repará-lo, bem como entorno de onde se encontra (por exemplo banheiro, cozinha, etc.), produzindo pequeno relatório do estado em que se encontrava o local, assinado por todos os presentes e qualificando-os, providenciando o reparo, fotografando novamente o local, e, se o caso, elaborando um Boletim de Ocorrência do evento para salvaguarda de responsabilidades.

Pode ainda cobrar do morador da unidade repara os prejuízos que o prédio teve como por exemplo: encanador, material, fotos, etc.

A vida em sociedade moderna, por vezes, confronta-nos com situações em que o interesse e dirito individual tutelado pelo Estado, previsto na Constituição Federal, esbarra no interesse coletivo e, quando isso ocorre o segundo prevalece sobre o primento, irremediavelmente.