Novo CPC

Em 18 de março de 2016, o Novo Código de Processo Civil entrou em vigor e com ele, algumas mudanças aconteceram.

Novo Código do Processo Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma
fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao
logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da
escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais
e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos
proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que
não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando
quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos
nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral,
por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá,
por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido
a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação
da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos
a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis
das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as
suas partes acessórias.

§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em
separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade
imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se
opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de
um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão
ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o
condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que
deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após
autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em
caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das
que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse
comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às
já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende
da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo
permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar
a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou
comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de
outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias,
depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as
despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às
unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de
incêndio ou destruição, total ou parcial.

ADMINISTRAÇÃO

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a
dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo
ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

o § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em
poderes de representação.

o § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes
de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia
dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a
prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar
o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos
poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de
qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da
assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de
votos dos condôminos presentes que representem pelo menos
metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no
solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar
por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum
especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos
não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo
síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto
de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a
dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.